ANÁLISIS PRELIMINAR AL PROYECTO DE LEY SANCIONADO Y NO PROMULGADO QUE CONDONA ALQUILERES DE INMUEBLES EN BOLIVIA

Franz Javier Rivero Arce
ABOGADO
CEO
UNO CORPORACION INMOBILIARIA

La Cámara de Diputados de Bolivia, como instancia de origen, presentó los primeros días de abril del 2020 un proyecto de ley titulado “Cancelación a plazos del canon de alquiler y condonación parcial del impuesto municipal y anual a la propiedad RC-IVA.” El mismo sufrio una serie de modificaciones en esa cámara, como en la de Senadores hasta que motivó la convocatoria a una Asamblea Legislativa que se celebró el 30 de junio del 2020, casi 3 meses después del inicio de su tratamiento legislativo, cuando fue sancionada con cambios y está a la espera de que la presidente del Estado la promulgue.

Analizando el fondo, desde que la Cámara de Diputados aprobó el primer proyecto para que sea revisado por los Senadores, varios abogados en el país han manifestado sus serias observaciones porque este proyecto estaría vulnerando el derecho a la propiedad privada reconocida por la Constitución en su art. 56 al imponer una figura similar a la expropiación de los ingresos por alquileres de los propietarios de inmuebles con una condonación obligada; también afecta el precepto constitucional de la  irretroactividad de la ley salvo en material laboral y penal (art. 123), y violenta la Libertad contractual prevista en el art. 454 del Código civil; sin embargo, los legisladores han sobrepuesto a esas normas, situaciones como la necesidad económica que han generado la pandemia del COVID-19 y las medidas que las diferentes instancias de gobierno han dispuesto, como la cuarentena y limitaciones al transito en el territorio nacional.  Es oportuno mencionar que, adicionalmente, el gobierno nacional ha adoptado medidas de difermimiento de pagos de créditos bancarios y ha postergado el pago de obligaciones impositivas y de aportes a la seguridad social, que solo han alargado la agonía para algunas empresas.

Una vez que sea promulgada por la presidente y no sea declarada inconstitucional en todo o parte por el Tribunal Constitución plurinacional, situación que puede demorar semanas o meses, la misma será parte del ordenamiento jurídico nacional.

Ante esa previsión, es importante considerar algunos escenarios que puedan darse del cumplimiento de esta futura ley, que pasamos a datallar con el advertido que inicialmente lo hacemos en base a las notas de prensa que circulan por internet, debido a que aún no se conoce el texto sancionado por la asamblea legislativa:

El artículo 2 se refiere a la finalidad de la ley, que es la de preservar la relación de paz, concordia y entendimiento entre inquilinos y propietarios.  Al respecto, se podría mencionar que el hecho mismo de imponer con una ley especial como esta, una vulneración a la liberta contratual, ya contradice los deseos de paz, concordia y entendimiento, porque los legisladores, en su mayoría los masistas, siguen creyendo que sólo gracias al Estado y a través del Estado es posible vivir en paz.  Menosprecian la capacidad y voluntad de la población de que pueda generar de forma libre, escenarios de paz y concordia con sus similares sin necesidad de ninguna ley que les imponga ello.  Habrá que preguntarse, y dónde queda el principio o deseo de justicia?

El art. 3 se refiere a las medidas que beneficiarían al inquilino como al propietario de un inmueble en arriendo/alquiler, en base a los valores de solidaridad y reciprocidad:

A favor del inquilino, la ley reduce un 50% el canon de alquiler, cuando, a la vigencia de la presente ley, no se hubiera conseguido un acuerdo entre inquilino y propietario para la reducción o diferimiento razonable del canon de alquiler.

Este punto deja un atisbo de justicia al prever que, se reduce un 50% el canon de alquiler, cuando, a la vigencia de la presente ley, no se hubiera conseguido un acuerdo entre inquilino y propietario para la reducción o diferimiento razonable del canon de alquiler.  Eso quiere decir que, si las partes habrían llegado a un acuerdo previo entre el 15 de marzo y el 30 de junio del 2020 para reducir en un porcentaje mayor o menor al 50% el canon de arrendamiento, esta ley puede aplicarse preferentemente cuando alguna de las partes, seugramente el inquilino, lo exija.  Dicho acuerdo previo, en nuestro criterio, tiene que haber sido plasmado por escrito, en una adenda firmada por las partes, porque los acuerdos verbales pueden ser objeto de confusión, o de posición encontradas llegado el momento en que se evidencie que una ley como esta, puede favorecer más a una parte que a la otra.

Por otra parte, la medida favorable al propietario que compensaría esa reducción en sus ingresos por concepto de canon de alquiler, es la de una Condonación del pago del Impuesto al Régimen Complementario al Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA) hasta que se suspenda la declaración de cuarentena, en sus distintas modalidades y también otorga beneficios impositivos por los gobiernos autónomos municipales, en aplicación de su autonomía, para los propietarios que reduzcan como mínimo, el 50% del canon de alquiler.

Con relación a ello, esta medida resulta desporporcional porque el RC-IVA que se presenta trimestralmente mediante el formulario 610 al Servicio de Impuestos Nacional (SIN), es una alícuota del 13% sobre el ingreso de los 3 últimos meses de alquiler, y corresponde al 87% del valor de cada factura.  Como esta medida se aplica en primer lugar a los propietarios que facturan por su alquiler y a quienes pueden generar algunos gastos deducibles con facturas por bienes y servicios en general, es diferente al caso de las facturas para generar crédito fiscal para reducir el pago del IVA, que solo puede hacerse con facturas de bienes y servicios relacionados directamente al inmueble (por ej. trabajos de albañilería, plomería, carpintería, aire acondicionado, jardinería, etc).

La otra medida a favor del propietario que factura, sería la de un descuento en el pago del Impuesto anual a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IMPBI) que cobran las alcaldías.  Dicho impuesto, usualmente se incrementa cada año bajo el pretexto de que los valores catastrales de los terrenos se incrementan con el paso del tiempo, porque cada vez son más escasos y ante la reducción de la oferta por esa escases, su valor aumenta.  Si bien ese es un principio económico básico, la realidad es que hace unos meses atrás, hay zonas de las ciudades que no han tenido ningun plusvalía en términos comerciales, es decir, los precios se mantienen inamovibles.  En este sentido, las alcaldías podrían hacer un ajuste alto en los valores catastrales de los terrenos y construcciones de inmuebles para que esa nueva base imponible de la gestión 2020 (que se pagaría el 2021), sea mayor a la del 2019 y por consiguiente, el propietario acabe pagando practicamente lo mismo que pagó el 2020 por la gestión 2019.  Recordemos que el IMPBI se paga por la gestión vencida.  Ahora, si las alcaldías propusieran la reducción de la alícuota del impuesto u otra forma de cálculo en el pago del IMPBI que sea más beneficiosa para todo propietario de inmueble, sea que alquile o no, la historía sería diferente, pero para ello, tendría que haber un gran consenso nacional entre los más de 320 municipios del país.

Otro aspecto a no dejar de lado es que el beneficio en el pago del IMPBI que propone la ley, tendría que ser aplicado para la gestión 2020, la misma que se paga el 2021, es decir, 1 año después de las consecuencias económicas por el COVID-19.  Eso puede motivar que la mora por el pago de ese impuesto se incremente hasta que las condiciones económicas de los propietarios de inmuebles, mejore.

Otra norma de la ley sancionada, indica que las medidas dispuestas se aplicarán a los alquileres pactados de manera verbal o escrita, cuando el canon pactado esté dentro de los siguientes parámetros:

  • Hasta Bs 5.000/mes ($US.718,40/mes al t/c oficial) para inmuebles destinados a vivienda.
  • Hasta Bs 7.000/mes ($US.1.005,75/mes) para inmuebles destinados a tiendas, espacios comerciales o prestación de servicios;
  • Hasta Bs 15.000/mes ($US.2.155,18/mes) para propiedades destinadas a uso Industrial.

Para los casos de los alquileres de inmuebles con valores mayores a los indicados, no hay ninguna previsión en esta ley, pero desde UNO CORPORACION INMOBILIARIA recomendamos llegar a un acuerdo entre partes al amparo de lo previsto por el Código Civil y mediante la suscripción de una adenda al contrato principal de alquiler.  Para ello, los invitamos a leer nuestra nota titulada: ¿QUÉ Y COMO PUEDO NEGOCIAR EL ALQUILER DE MI VIVIENDA O NEGOCIO EN PLENA CUARENTENA POR EL COVID-19?

Otra disposición de la ley, prevé que se aplicará excepcionalmente a partir de la fecha de declaración de emergencia sanitaria nacional y cuarentena, prevista en el Decreto Supremo N˚ 4196 de 17 de marzo de 2020, y hasta tres meses de culminada la misma en sus diferentes modalidades (condicionada y dinámica).  Al presente, la cuarentena nacional ha sido ampliada hasta el 31 de julio del 2020 mediante D.S. N˚ 4276 de 26 de junio del 2020.  Por lo tanto, esta ley impondría la reducción del 50% de los canones de alquiler de los montos y tipos de inmuebles indicados, hasta el presente, por los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre.  Si en Julio nuevamente se amplía la cuarentena y emergencia sanitaria mediante otro Decreto Supremo, esa ampliación podrá llegar a Noviembre o Diciembre del 2020.

La Ley, también prohibe al propietario de un inmueble a desalojar a su inquilino durante la cuarentena y por 3 meses posteriores a la misma.  Es decir, que el propietario está obligado a mantener a un inquilino que posiblemente le debe los alquileres anteriores a la cuarentena y por lo menos 7 meses más.  Esta situación, puede hacer insostenible la situación de muchos propietarios de inmuebles que viven de lo que generan sus rentas por alquiler y genera un conflicto con los arts. 369 (proceso extraordinario) y siguientes del Código procesal civil que prevé el procedimiento para el desalojo de vivienda o de los arts. 375 y siguientes del mismo Código (procesos monitorios), para los inmuebles sometidos a libre contratación que no sean viviendas (locales comerciales, oficinas, etc).

Para concluir, el proyecto también estaría previendo que:

  • Están exceptuados del alcance de esta ley, los funcionarios públicos que perciben recursos del Tesoro General de la Nación y aún no hay certeza sobre los asalariados de empresas o instituciones privadas, que en su mayoría han tenido que ajustar sus sueldos para mantener su situación laboral.

  • No se incremente el canon de alquiler durante la gestión 2020. Falta precisar si esa disposición es de carácter general para todo tipo de inmueble, desde un cuarto o espacio para cajero automático, como una casa, departamento, terreno, quinta, propiedad industrial o propiedad rural.

Estaremos atentos a la promulgación de la ley para conocer el texto final de la misma y realizar las aclaraciones que sean pertinentes.  Entre tanto, la mejor recomendación que podemos dar, es llegar a un acuerdo entre inquilino y propietario siguiendo algunas de las recomendaciones que dimos en el artículo: ¿QUÉ Y COMO PUEDO NEGOCIAR EL ALQUILER DE MI VIVIENDA O NEGOCIO EN PLENA CUARENTENA POR EL COVID-19?