LA FIRMA DIGITAL EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

En un anterior artículo de nuestro blog, nos referimos brevemente a qué es la firma digital y su utilidad en tiempos de cuarentena por el COVID-19, o una vez suspendida dicha medida porque queremos mantener distancia y evitar lugares públicos como una oficina o notaría de fe pública, o también porque nos encontramos en latitudes diferentes y tenemos la necesidad de cerrar un trato o acuerdo comercial, y en el caso de los corredores inmobiliarios, cocnretar una operación inmobiliaria de reserva o alquiler a traves de un formulario de reserva, un compromiso de venta, o un contrato de alquiler en documento privado.

En días previos, UNO CORPORACION INMOBILIARIA organizó un webinar live junto a distinguidos invitados como el Ing. José Luis Morón Peña, gerente general de CERTIFICACIONES DIGITALES S.R.L. – DIGICERT S.R.L. y el Dr. Franz Edgar Rivero Valda, director general de RIVERO & ARCE ABOGADOS SOC. CIV., quienes nos dieron importantes conceptos sobre los antecedentes, usos y ventajas de la firma digital.

Repecto a las características de la firma digital, de parte del Ing. Morón conocimos sobre CERTIFICACIONES DIGITALES S.R.L. – DIGICERT, la empresa autorizada por la ATT como Entidad Certificadora Autorizada Privada – ECA y constituida para otorgar Certificados de Firma Digital, que garantice la seguridad jurídica y tecnológica a documentos digitales y transacciones electrónicas en Bolivia.

Un punto que es importante destacar es el referido a qué no debe ser considerado como firma digital.  Por ejemplo, las firmas manuales o escritas con un lapiz o lapicero sobre una hoja de papel, si son escaneadas y pasadas a un formato electrónico, sea archivo PDF, o de imagen (jpg, png, etc) no equivalen a una firma digital reconocida por la ley boliviana.  Tampoco es firma digital, aquella que hacemos con un lapiz elecrónico o con un dedo sobre una tablet o dispositivo biométrico para firmar documentos.  En ese sentido, es posible encontrar en bibliografía en la red internet, sobre firma digital, firma electrónica, firma biométrica y firma digitalizada, cada una de ellas con definiciones diferentes y que de acuerdo a la legislación de un determinado país, puede tener una connotación jurídica diferente.

También se refirió a las características de la firma digital, que son:

  • Autenticidad: Identifica unívocamente al usuario y/o Cliente.
  • Integridad: Garantiza la seguridad de la transacción.
  • No Repudio: No se puede negar su Autoría
  • Autenticación Multifactor.
  • Validación del Dispositivo.
  • Entorno seguro.
  • Múltiple Uso.

Luego, el Ing. Morón nos informó sobre los usos de la firma digital en Bolivia, como ser, contratos y acuerdos comerciales, transacciones económicas como las que ha autorizado la ASFI hace unos días atrás para la apertura de cuentas y solicitud de créditos bancarios completamente por medios digitales (email, WhatsAapp, etc).

Y por último, comentó que DIGICERT S.R.L. está compuesta por importantes instituciones gremiales del país, como la Cámara Nacional de Industrias, CAINCO, CADECOCRUZ y la Cámara Nacional de Comercio y tiene algo más de 1 año trabajando en la extensión de firmas digitales, con precios especiales por la cuarentena del COVID-19.  Para más información al respecto, los invitamos a visitas www.digicert.bo

A continuación, intervino el Dr. Franz Rivero Valda, que se refirió a la importancia de la resiliencia del corredor inmobiliario para adoptar a la tecnología y centró su atención en aspectos normativos de la firma aplicables para los negocios inmobiliarios.

En el ámbito constitucional, citó la norma prevista en el art. Art. 14 III., IV. y V. que establecen:

III. El Estado garantiza a todas las personas y colectividades, sin discriminación alguna, el libre y eficaz ejercicio de los derechos establecidos en esta Constitución, las leyes y los tratados internacionales de derechos humanos.

IV. En el ejercicio de los derechos, nadie será obligado a hacer lo que la Constitución y las leyes no manden, ni a privarse de lo que éstas no prohíban.

V. Las leyes bolivianas se aplican a todas las personas, naturales o jurídicas, bolivianas o extranjeras, en el territorio boliviano.

En el Código Civil  boliviano:

Art. 454. (Libertad contractual: sus limitaciones)

I. Las partes pueden determinar libremente el contenido de los contratos que celebren y acordar contratos diferentes de los comprendidos en este Código.

II. La libertad contractual está subordinada a los límites impuestos por la ley y a la realización de intereses dignos de protección jurídica.

Y el art. 491 (Contratos y actos que deben hacerse por documento público) indica qué contratos deben celebrarse por documento público, entre ellos la donación, la hipoteca voluntaria, la anticresis, la subrogación consentida por el deudor y los demás actos señalados por la ley. En ninguno de estos casos se encuentran los contratos de compraventa ni de arrendamiento.

Por su parte, la Ley General de telecomunicaciones, tecnologías de información N˚ 164, el art. 6 define entre otros términos, a la firma digital “la firma electrónica que identifica únicamente a su titular, creada por métodos que se encuentren bajo el absoluto y exclusivo control de su titular, susceptible de verificación y está vinculada a los datos del documento digital de modo tal que cualquier modificación de los mismos ponga en evidencia su alteración.”

El artículo 78 se refiere a la la validez jurídica y probatoria de los Documentos y firmas digitales.  Por lo tanto, con fundamento en los antecedentes constitucionales y de las leyes citadas, podemos concluir que los documentos digitales con firma digital, referidos a los contratos de transferencia y arrendamiento de bienes inmuebles, son legales.

Y el Art. 79, excluye a:

  1. Los actos propios del derecho de familia,

  2. Los que la ley requiera la concurrencia personal física de alguna de las partes.

  3. Los actos o negocios jurídicos señalados en la Ley que, para su validez o producción de determinados efectos, requieran de documento físico o por acuerdo expreso de partes.

Siendo legales los documentos digitales de trasferencia y arrendamiento de inmuebles, constituyen título suficiente para su registro en Derechos Reales en cumplimiento del Código Civil:

Art. 1540.- (Títulos a inscribirse) Se inscribirán en el registro:

  1. Los actos a título gratuito u oneroso por los cuales se transmite la propiedad de bienes inmuebles
  2. (…)

Art. 1541. (Otras inscripciones) Pueden en general inscribirse todos los actos y contratos cuya seguridad y publicidad convenga a los interesados.

Sin embargo, existen obstáculos prácticos en la admisión de contratos con firma digital, como son los siguientes:

  1. El visado del documento digital en los contratos de trasferencia de inmueble en los gobiernos municipales del país. Al respecto, es necesario citar que No existe ley que disponga este requisito previo al registro en Derechos Reales (DD.RR.)

  2. Este visado sólo está dispuesto en la normativa administrativa municipal, que es de menor jerarquía constitucional (art. 410).

El registro en DD.RR. no será posible en tanto no se apruebe un procedimiento para la inscripción de documentos digitales de transferencia de inmuebles con firma digital.  Para superar esos obstáculos del Visado municipal y del registro de los contratos digitales inmobiliarios, propuso:

  1. Implementar el archivo digital, tanto en los municipios para el visado como en Derechos Reales para el registro, en cumplimiento de las disposiciones contenidas en los arts. 12 al 16 del Decreto Supremo (D.S.) N˚ 3525 de 04 de abril del 2018 – PORTAL DE TRÁMITES Y ARCHIVO DIGITAL, es decir, estas instituciones deben:

a) Digitalizar, automatizar, interoperar y simplificar la tramitación de los asuntos que son de su competencia de la Municipalidad como de DD.RR.

b) Recibir los documentos firmados digitalmente, que deberán ser procesados obligatoriamente por todas las entidades del sector público y privado que presten servicios públicos delegados por el Estado (DDRR).

2. Las asociaciones gremiales como CAINCRUZ, CAINCO, CADECOCRUZ y otras afines, pueden gestionar ante el CONSEJO DE LA MAGISTRATURA, en coordinación y participación de la AGETIC, para que se dicte una resolución que apruebe el PROCEDIMIENTO DE USO, IMPLEMENTACIÓN Y MEDIDAS DE SEGURIDAD DEL SISTEMA DE REGISTRO DE DOCUMENTOS DIGITALES DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES CON FIRMA DIGITAL EN EL REGISTRO DE DERECHOS REALES.

Por todo lo expuesto, de momento no hay prohibición expresa legal para NO poder firmar contratos de transferencia de inmuebles firmados digitalmente, pero en la práctica, hay aspectos técnicos y operativos que necesitan ser implementados por instituciones públicas que tienen esa facultad, para que se cumpla con la publicidad de dichos actos, en el registro público, que está a cargo de Derechos Reales.

Los contratos de arrendamiento/alquiler de inmuebles para uso residencial y comercial, no tienen ninguna restricción legal, salvo, la del registro público en Derechos Reales en caso que alguna de las partes así lo desee, ya que es algo poco usual principalmente, creemos, por desconocimiento, poca utilidad práctica, pcoo beneficio y por su onerosidad.   Las entidades financieras, por ejemplo, por disposición de normas sectoriales, deben registrar sus contratos de alquiler de cualquier tipo de inmueble en Derechos Reales.

Adicionalmente, dejamos para su conocimiento, el video del live titulado La firma digital en los negocios inmobiliarios, publicado en el canal de YouTube de UNO CORP. haciendo click a continuación:

Live: La firma digital en los Negocios inmobiliarios

Live La Firma digital en los Negocios Inmobiliarios – UNO