¿QUÉ Y COMO PUEDO NEGOCIAR EL ALQUILER DE MI VIVIENDA O NEGOCIO EN PLENA CUARENTENA POR EL COVID-19?

El COVID-19 (Coronavirus) nos ha provocado una serie de dificultades económicas por las medidas de confinamiento o cuarentena que ha impuesto el gobierno nacional al igual que otros países del mundo.

Es cierto que la cuarentena afecta de diferente forma a todos.  No es lo mismo tener ahorros y vivir en un condominio cerrado, con todas las comodidades y pedir alimentos con delivery, que vivir en un pequeño cuarto, con muy poco ahorros y no generar ingresos.

Y a las empresas también les ha generado pensar en formas muy creativas para sortear sus obligaciones con proveedores, porque una buena parte de los sectores económicos no están generando ingresos como en meses previas a la cuarentena.

Adicionalmente, hay una cierta incertidumbre de cómo proceder respecto a la negociación de alquileres entre propietarios e inquilinos, porque hay un proyecto de Ley de condonación de alquileres por la emergencia del COVID-19 que sigue en tratamiento en la asamblea legislativa y es posible que se apruebe una ley que carezca de sustento constitucional o que pueda ser vetada por la presidente.

Por ello, desde UNO CORPORACION INMOBILIARIA, sugerimos algunos consejos de negociación y legales que pueden ser muy útiles al momento de buscar SOLUCIONES que nazcan de las mismas partes, sin esperar que el Estado, a través de una ley, nos imponga una situación contra la voluntad de una o ambas partes (el análisis legal de ese proyecto puede ser motivo de otro artículo que más adelante podremos hacerlo).

Antes, sea propietario o inquilino, recomendamos que se comunique con el corredor inmobiliario de UNO de su confianza, para que le oriente cómo encarar este proceso para llegar al mejor acuerdo posible.  Tome en cuenta que, el trabajo de ese corredor inmobiliario, concluyó formalmente el momento que realizó la entrega de la propiedad al inquilino, habiendo firmado (idealmente) un inventario de la propiedad, en un Acta o formulario con respaldo fotográfico o de video.  A partir de entonces, si no ha contratado a su corredor inmobiliario para que le brinde otro servicio como el de “Administración de propiedades”, que es muy diferente al de “corretaje inmobiliario” para arrendar una propiedad, si es el propietario, las tareas de administración de ese alquiler tendría que hacerlas Ud, como propietario, u otra persona remunerada.  Algunas de esas tareas comprenden: comunicación con su arrendatario (inquilino), verificar que pague sus servicios básicos y las expensas (si corresponde), atender cualquier reclamo o noticia que tenga sobre el inmueble (funcionamiento de equipos de aire acondicionado, calefones, sistema eléctrico, plomería, algún daño estructural, etc.).  Estas últimas relacionadas a qué parte (inquilino o propietario) se hace cargo de qué, deberían estar definidas (con anteriores) en el  contrato de arrendamiento.  Naturalmente, recuerde que alquilar un inmueble que le permita generar  ingresos, también implica obligaciones tributarias.

Entonces, si Ud. señor(a) propietario(a) o inquilino(a) quisiera llegar a un acuerdo con la otra parte, podría hacerlo por intermedio de su corredor inmobiliario de confianza o directamente.  Tome en cuenta que, si lo hace a través de su corredor inmobiliario, estará en todo el derecho de exigirle una remuneración por las gestiones y el tiempo que tenga que dedicarle hasta llegar a un nuevo acuerdo, que podría estar plasmado en una adenda al contrato de alquiler.   Esa remuneración de la inmobiliaria, comunmente llamada “comisión” puede ser variada y el corredor tiene la obligación de informarle previamente el alcance de sus servicios y cuánto cobrará por ello.

Si Ud. y el inquilino decidieron simplemente hacer un acuerdo de forma verbal o por WhatsApp, está bien, pero recuerde que esos no tienen ningun valor legal en caso que en un futuro corto o mediano, haya algnua diferencia o interpretación entre partes.

Con esos antecedentes, a continuación propondremos algunos casos a manera de ejemplo con útiles consejos de arrendamientos residenciales:

Juan alquiló un departamento de 2 dormitorios en enero del 2020 por $US.500/mes que paga por adelantado hasta el 05 de cada mes.  El 20 de marzo, se inició la cuarentena y como Juan tiene su  negocio propio, se ha visto fuertemente afectado en sus ingresos por la cuarentena y los pocos ahorros que tiene, ya se les están acabando.  Qué podría hacer?

Durante la cuarentena, Juan podría proponerle al propietario del inmueble lo siguiente:

  • Que le pagará el Canon de alquiler durante los meses de la cuarentena y por 1 ó 2 adicionales, al mes vencido. Por lo tanto, si por contrato debía pagar su canon de arrendamiento de abril hasta el día 05 de ese mes, ahora podría pagarlo HASTA el día 05 de mayo.

  • Otra propuesta: que pague un X porcentaje del canon de arrendamiento durante los meses de la cuarentena y 1 ó 2 meses adicionales. El saldo pendiente de pago durante los meses que se extienda la cuarentena, pueden ser pagados a prorrata hasta la conclusión del contrato.

  • La otra posibilidad es que puedan negociar el canon de arrendamiento por los meses que aún resten de vigencia o por los meses que se extienda la cuarentena. Por ejemplo, en lugar de que pague $US.500/mes, a partir de abril el alquiler puede bajar a $US.450/mes u otro monto acordado entre partes.

  • Brindar un periodo de gracia en el pago del canon de arrendamiento durante el periodo total o parcial de la cuarentena, también puede ser una buena idea. Ese periodo debe estar definido claramente para que una vez sea cumplido, se aplique un  nuevo canon de arrendamiento con o sin descuento por lo que reste de la vigencia del arrendamiento.

  • Otro consejo que no hay que descartarlo es el de, ofrecerle al propietario algún servicio o producto en parte de pago. Esta época exige que despertemos nuestra máxima creatividad para solucionar problemas o dificultades como los económicos, para que las energías estén concentradas en ser útiles o productivos, sin preocupaciones que a su vez nos ayuden a mantener una buena salud.

  • Si alguna de ellas no prospera, otra solución práctica para ambas partes puede ser la de acortar la duración del contrato de forma que, una vez que todas las partes hayan cumplido sus obligaciones y se flexibilice las restricciones de tránsito, que el inquilino busque otra propiedad más pequeña o económica, o más alejada, que se ajuste a su nueva realidad económica. Para ello, recomendamos hacer un presupuesto mucho más detallado de lo que le significa vivir en casa el 100% de su tiempo o al menos buena parte del mismo mientras dure esta pandemia, e incluir todos los pagos en los que tendría que incurrir resolviendo el contrato que tiene vigente y arrendando una nueva propiedad, como ser: ahorro en transporte, alimentación, servicios básicos,  gastos de traslado, pago de comisión inmobiliaria, garantía del nuevo inmueble arrendado y traslado de algunos servicios básicos, por citar los más importantes.

La mayoría de estos consejos, también se pueden aplicar para inmuebles comerciales, con la salvedad de que, en la mayoría de los casos, posiblemente esos inmuebles no estén siendo productivos debido a la cuarentena, que a muchos negocios los ha paralizado significativamente.  Para el caso de los negocios, especialmente de comida, alimentos o enseres para el hogar, clinicas privadas o afines que están trabajando en la medida de sus posibilidades durante la cuarentena, también puede llegarse a un acuerdo justo para que no motive la resolución abrupta del contrato por imposibilidad de cumplirlo (por insolvencia de la empresa).

Otro caso que nos comentaron hace unos días es el de un inmueble alquilado por una empresa tanto para el negocio como para la vivienda del inquilino.  Como el inquilino no está trabajando ni generando ingresos debido a la cuarentena, está imposibilitado de cumplir con el pago del alquiler.  Ante un caso así, para que ambas partes puedan buscar una salida beneficiosa, recomendamos que se reúnan por algún medio (videollamada o Wapp) y acuerden, por ejemplo, resolver el contrato de alquiler (arrendamiento) de todo el inmueble con la condición de que  inmediatamente suscriban 2 contratos de alquiler: uno, por la parte del inmueble que se destine a vivienda y en el que se pague una parte de todo el alquiler, aplicando las propuestas antes indicadas que crean conveniente (ajuste del canon de alquiler, pago mes vencido, pago parcial para luego reembolsar a prorrata, etc.) y otro contrato de arrendamiento por la otra parte del inmueble que se destine a la actividad económica, de igual forma, aplicando las sugerencias que las partes estimen pertinente.

Las consecuencias económicas de la situación que vivimos, son llevaderas con ahorros y mejor con ahorros y un flujo de ingresos.  Aquellos negocios que se adapten a las condiciones actuales del mercado, o se diversifiquen para diluir el riesgo y en cualquier caso, tengan un flujo más o menos constante que permita cubrir la mayor parte de costos y gastos de la empresa, podrán perdurar en el mercado y en el corto plazo, recuperar rentabilidad.

En cualquier caso, la principal recomendación es que, cualquiera que sea el acuerdo, sea formalizado mediante la suscripción de una adenda, sea en documento privado entre partes, sin intervención de un notario o en minuta con valor de documento privado en la que sí requerirán de un notario, y deberán tomar las medidas de seguridad necesarias para suscribir ante él dicha adenda.  Y qué mejor que  puedan hacerlo mediante documento privado pero suscribiéndolo con firma digital certificada por la empresa DIGICERT o la ADSIB, que al presente son las 2 autorizadas para la extensión de firmas digitales (para más información, leer el artículo: Firma digital en negocios inmobiliarios de Bolivia).  De esta forma, las partes pueden negociar todo a través de videollamadas o mensajes, revisar la adenda por  el mismo medio, y formalizar el acuerdo mediante la suscripción del contrato firmado digitalmente para que tenga todo el valor legal que otorga la legislación boliviana a dichos documentos.

Confiamos que la razón y la empatía entre propietario (arrendador) e inquilino (arrendatario) primarán en la coyuntura que vive el mundo entero y que estos consejos permitirán que perdure una buena relación por el tiempo que sea necesario.