¿QUÉ SON LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS?

En términos generales, arra es un sinónimo de prenda o señal. Es la cosa o suma de dinero que uno de los contratantes entrega al otro para asegurarle el cumplimiento contractual o a fin de garantizarle la indemnización por los perjuicios que le cause en caso de arrepentimiento.

Usualmente se suele incluir una cláusula de arras, en un compromiso de venta de un inmueble. Este tipo de contratos, se suscriben cuando una persona desea asegurar la compra de un inmueble a pesar de que no cuenta con todo el dinero en efectivo. Para garantizar el perfeccionamiento del negocio inmobiliario, se incluye la figura legal de las arras penitenciarias o arras confirmatorias. En otros casos también pueden ser por:

  1. Cuando el comprador, va a solicitar un crédito bancario y el mismo va a demorar unas semanas hasta el desembolso (normalmente más de 2 semanas).
  2. Cuando el comprador va a pagar en efectivo pero al momento de la firma del contrato solo dispone de parte del dinero, y el saldo lo tendrá en unos días por cualquier motivo.
  3. Cuando algunos o todos los documentos de propiedad necesitan actualizarse o sanearse. En ese caso, tendrá que incluirse en una cláusula del compromiso de venta, que el PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar los documentos saneados conforme a ley, en un plazo de X días.
  4. O cuando el comprador tiene todo el dinero en efectivo para pagar y trasladarse cuanto antes, pero el vendedor necesita más tiempo por X razones para desocupar el inmueble (días o semanas).
  5. Una forma de arras también puede incluirse en ALGUNOS contratos de reserva de propiedad o venta de cosa futura de inmuebles, es el caso de los inmuebles en PREVENTA, es decir, que están en construcción y estarán concluidos en semanas o meses.

El Código Civil boliviano prevé las arras confirmatorias y penitenciales. Las principales diferencias entre ambas está en la previsión del cumplimiento o incumplimiento de la obligación. Si hay una alta certeza de que el comprador va a concretar la operación de venta pagando el total intención de las partes es cumplir con lo acordado misma, se usarán las confirmatorias, pero si hay un atisbo de incumplimiento, podrán ser más útiles las penitenciales. A continuación transcribimos los artículos referidos a las arras:

Art. 537.- (Seña o arras confirmatorias).

I. La suma de dinero o de cosas fungibles que como arras o seña se entregue por uno de los contratantes al otro, será imputada, en caso de cumplimiento del contrato, a la prestación debida o devuelta, si no existe estipulación diferente. (Concord. Arts. 78, 532, 568 del Código Civil).

II. Si una de las partes no cumple, la otra puede rescindir el contrato, reteniendo las arras el que las recibió o exigiendo la devolución en el doble quien las dio; a menos que prefiera exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento del daño.

Art. 538.- (Arras penitenciales).

Cuando en el contrato con arras se hubiese reservado el derecho recíproco de las partes a rescindir el contrato, el que dio las arras, si lo rescindiere, las perderá en provecho del otro contratante, si lo rescindiere el que las recibió, las devolverá en el doble. (Concord. Arts. 532, 537 del Código Civil).

Ejemplo de cláusula con arras:
CLÁUSULA “X” QUINTA. (ARRAS PENITENCIALES).- El PROMITENTE COMPRADOR entrega a los PROMITENTES VENDEDORES en calidad de arras, la suma de DÓLARES AMERICANOS XXXX 00/100 ($US.XXXXX.-), estipulada en la cláusula “Y”, por consiguiente, si el PROMITENTE COMPRADOR no cumple pagando el saldo deudor del precio de venta en el plazo convenido en la cláusula “Y”, perderá las arras entregadas y si los PROMITENTES VENDEDORES desistieran de la venta, devolverán al PROMITENTE COMPRADOR el doble de las arras recibidas.

NINGUN ARTICULO del Código Civil, preve que las arras deban ser de un determinado porcentaje o monto de la venta. Esa situación está sometida a la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, pueden negociarlo libremente y puede ser un monto menor o mayor, depende de muchos factores (precio de venta, tiempo de espera, disponibilidad de efectivo, etc).

Incluir arras penitenciales o confirmatorias en un contrato de compromiso de venta, es opcional. Es decir, no hay norma legal que obligue a que un contrato contenga esa previsión. Sin embargo, por lo indicado, verán que es importante asegurarse con una cláusula así.

Sobre la formalidad del contrato, podemos decir que estos contratos los puede redactar un abogado como minuta con valor de documento privado (aquellos que llevan como título SEÑOR NOTARIO DE FE PÚBLICA) o como documento privado (Conste por el presente documento privado…). Lo correcto es que, si se redacta un contrato en formato de MINUTA con valor de documento privado, que a continuación se realice el reconocimiento de firmas ante Notario de Fe Pública. Si se hace un documento privado, NO es necesario que se haga reconocimiento de firmas, porque el contrato ya tiene validez jurídica con la firma de ambas partes.

Los documentos privados y no así las MINUTAS, pueden suscribirse con firma digital certificada, pero necesariamente por ambas partes. Aclaramos que la firma escaneada, NO equivale a firma digital certificada. Para conocer más de la firma digital en bolivia, los invitamos a leer ESTE post en nuestro blog.

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